昨晚,万科发布半年业绩。

52万股东睡不着,郁亮也许又能坐头等舱了。

万万没想到,今年年初,万科因史上最差业绩,股民们一片哀嚎,但半年就迎来了反转。

这次万科确实稳住了,收入和利润都保持了增长,实属不易。

网友直呼“别人都在说活下去的时候,我宣布,我已经活下来了。”

截图自万科2022中报

对的,如果一次性把业绩“洗”到最差,往后的每一天,就可以进步。

一把手郁亮(万科董事会主席),估计也松了一口气。

毕竟去年,郁亮降薪千万、只拿了154.7万年薪(2020年年薪为1247万,折合104万/月),还宣称带头不坐头等舱。

这半年,不知道有没有人在经济舱遇到过郁亮。

不过从半年报来看,郁亮今年可以不用降薪了?还可以坐回头等舱?

今天一早,万科股价飘红,最高涨超5%,截至当天收盘股价上涨4.15%,报16.55元/股。

我们在半年报中也发现了一个细节,管理层几乎都加仓或建仓万科股票。

郁亮加仓了887手,首席运营官&执行副总刘肖建仓1200手,CFO韩慧华建仓670手,董秘朱旭建仓400手。(1手=100股)

唯独九哥(祝九胜,万科总裁&首席执行官)没动静。

管理层买公司股票,至少是一个积极信号。

郁亮在回应地产下半年行情时称,从短期来看,市场已经筑底,市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能。

我们且看且关注,在万科38年的发展史上,到目前为止,一共出现了3次净利润下滑(1995年、2008年、2021年),2022年能不能逃过一劫?

单看万科的业绩,是个人都忍不住会想夸,但和其他龙头对比,万科的不足,还是很明显的。

郁亮这次,还对房地产市场做出了三大判断。

剖析房企半年报,关注这只懂财经的喵~

T0P5房企利润惊现史上最大分化

客观来讲,万科,似乎重回老大了。

我们对比了地产前5大房企碧桂园、万科、保利、中海以及华润置地上半年的业绩,万科在营业收入、毛利和净利润上的绝对值和增幅都处于第一。

而这5家房企,利润增幅出现了很大的分化!

上半年,万科营收2069亿元,增幅近24%,“营收两千亿梯队”的房企只剩万科一家。

碧桂园营收1623.63亿元,降幅约31%;保利营收1107亿元,增幅23%;

中海营收1038亿元,降幅4%;华润营收729亿,降幅1.15%。

万科的肌肉结不结实?

和民企比,万科肯定结实,但和央国企相比,万科还存在很明显的差距。

看毛利率和净利率就知道了。

目前TOP5的房企里,只剩碧桂园一家民企,在其余4家拥有央国企背景的房企里,万科的毛利率和净利率却垫底了。

万科上半年的毛利率20.46%,净利润率8.75%。而保利、中海和华润,净利润在13%以上。

也就是100块的生意,万科只能净赚8.75块,而华润可以净赚17.4块,盈利能力是万科的两倍。

也不能轻敌了,万科把“好看的数据”放在了最显眼的位置,反而将下滑的数据隐藏了起来。

去年,万科毛利率约23%,今年上半年的毛利率实际下滑了2.48个百分点;而净利润率去年为8.41%,目前也只是小幅增长0.34个百分点。

短期来看,大部分地产项目的毛利率还是承压的。

在今年上半年的拿地和项目拓展上,几乎大部分房企都称要侧重一二线城市的布局,三四线城市只能自求多福了。

万科上半年还是有拿地的,斥资386.8亿(权益地价248.3亿)新获取了19个项目,投资金额中,一二线城市的占比高达95.6%。

还差稳预期、市场已筑底、会自发修复

我们时常说的房地产的三稳,是稳地价、稳房价、稳预期。

郁亮首先判断,前两个基本稳住了,现在的任务就是稳住人们的买房预期

图源视觉中国,已授权,万科现任董事会主席郁亮

房价真的稳住了吗?稳预期又该如何稳?

郁亮又说,从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。

他认为市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

郁亮坦言,7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差,但一方面,6月的快速大幅回升,包含疫情回补、季节性等短期因素的影响。

另一方面,7月以来,出现了”停贷”事件等等新问题,一些出险企业无法完成交楼,对消费者买房的信心造成了一定影响。

尽管7、8月数据出现了回落,但郁亮判断,目前市场中的存量住房,按照自然更新速度,每年要淘汰10-11亿平方米,其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。

而按照当前新开工的降幅,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平,这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,因此当前市场肯定是偏低了,不会一直维持在这个水平。

可怕的现实情况是,房价正在下跌,房地产的信仰也正在破灭。

70个大中城市的二手房价同比去年出现了普遍下跌,只有9个城市幸免。二三线城市几乎全军覆没,房价同比降幅扩大。

尤其哈尔滨,二手房价跌幅几乎是数一数二的,新房跌幅也靠前。

更重要的是,现阶段的房地产市场,活跃不起来。

九哥说,20%的客户都有“卖一套才能买一套”的苦恼

但他们俩都对下跌的市场行情表示 乐观,“市场收缩过头,反而会积蓄自发修复的动能”。

郁亮举大旗,称要相信大家追求美好生活,改善居住条件的内在力量。 (这话,放到现在,听起来好像很对但又好像哪里怪怪的)

但不管怎么说,还是要相信高层维稳房地产市场的信心。